Revoir votre contrat de bail
Le contrat de bail : c’est peut-être la clé à votre problème, il est donc temps de le revoir si vous êtes confronté à un locataire qui ne paie pas son loyer. Vérifiez s’il y a une clause résolutoire, cette clause qui stipule que vous pouvez demander une résiliation du contrat et expulser le locataire en cas d’impayés. Cette clause est une des plus importantes de votre contrat puisqu’elle va vous permettre de poursuivre le mauvais payeur auprès de la justice. Il est rare que le propriétaire omette cette clause dans le contrat, mais ce n’est pas impossible, notamment dans les cas où le locataire a un quelconque lien avec le propriétaire (famille, amis) puisque dans ces cas-là, le contrat se fait verbalement. Dans ces cas-là, le propriétaire ne pourra pas demander un commandement de payer auprès d’un huissier, mais ce qu’il pourra faire, c’est d’envoyer un courrier de relance au locataire, ensuite envoyer un courrier de mise en demeure de payer en lettre recommandée avec accusé de réception. Ce n’est qu’après un délai raisonnable à l’issu duquel le locataire ne s’est pas encore acquitté de ses dettes que le propriétaire pourra demander une expulsion devant les tribunaux. Mais dans ce cas-là, les juges sont enclins à pencher du côté du locataire et de refuser la résiliation du contrat, notamment si le locataire a traversé et traverse encore des moments difficiles financièrement, après la signature du bail.
Le commandement de payer
Pour obtenir ce commandement de payer, le propriétaire doit s’adresse à un huissier le plus proche du logement loué. Pour ce faire, il faudra une copie du contrat de bail, une copie de l’acte de caution, un total détaillé de la somme encore à payer et ainsi que les paiements que le locataire a déjà effectués, s’il l’a fait bien sûr. L’huissier va alors se charger de donner un commandement de payer au locataire. S’il y a une caution, ce dernier sera informé dans les 15 jours, et que celle-ci soit respectée ou non, la procédure continue mais le propriétaire ne pourra pas espérer une condamnation de la question au paiement des dettes. L’huissier va également informer la préfecture de ce commandement de payer émis.
Le juge Il faudra que le propriétaire attende deux mois (dans le cas d’une habitation) ou un mois (pour une location meublée), avant de pouvoir saisir la justice. Avec l’aide d’un avocat en droit immobilier à Cannes ou en France, vous pouvez saisir le juge pour demande l’expulsion du locataire, à la fin de ce délai. Ce sera l’avocat qui rédigera une assignation à comparaitre, qui sera remis en main propre au locataire par l’huissier de justice qui lui, informera la préfecture sur cette assignation afin d’entamer une enquête sociale.
Il y a deux cas de figures en ce qui est du jugement :
- L’expulsion est accordée et le locataire doit quitter les lieux (s’il y a une clause d’expulsion)
- Le locataire obtient un délai de paiement supplémentaire (qui va généralement dans les deux ans), suivant l’article 1244-1 du Code civil. Dans ce cas-là, le locataire n’est pas expulsé mais si les dettes restent impayées à l’échéance de ce délai, le propriétaire pourra refaire appel à un huissier et ne sera plus contraint à repasser devant le juge.
- Le locataire peut demander un délai supplémentaire au juge pour quitter les lieux s’il n’a pas encore trouvé un autre logement. Ce délai supplémentaire peut aller d’un mois à un an et reste renouvelable selon le bon vouloir du juge, compte tenu de la situation du locataire ainsi que de celle du propriétaire.
Refaire appel à un huissier
Dès que le verdict est rendu et que l’expulsion est accordée, le propriétaire doit refaire appel à l’huissier pour délivrer le jugement au locataire. Il pourra ensuite demander à un commandement de quitter les lieux que l’huissier livrera également au locataire. Ce commandement doit mentionner : - La décision de justice qui a été favorable au propriétaire, obligeant donc l’expulsion - Les possibilités de rallongement des délais imposés par la justice ainsi que les contestations y afférentes - La date limite de libération des lieux avec explication que si le délai n’est pas respecté, le propriétaire peut entamer une expulsion forcée - Le nom du locataire ainsi que de son conjoint
L’expulsion
Si une fois le délai expiré et que le locataire n’a pas encore libéré les lieux, le propriétaire peut procéder à l’expulsion, accompagné bien sûr, d’un huissier. Celui-ci peut ne pas prévenir le locataire de son passage mais cela ne peut se faire qu’entre 6h et 21h. Si l’occupant accepte de partir à la venue de l’huissier, les meubles seront évacués et placés dans un local mentionné par l’huissier pendant un délai déterminé. Si ce délai est passé et que la dette n’est toujours pas réglée, ces meubles seront placés aux ventes aux enchères. Mais si l’occupant refuse de libérer les lieux, le propriétaire peut demander l’intervention des forces publiques.
